利率飙升、远程办公、科技行业收缩，美国商业地产正遭受多重冲击

宏观经济疲弱、利率大幅走高令欧美地产价值下跌，就连实力雄厚的金融机构也难敌大势，旗下商业地产债券相继违约。

3月2日，贷款服务机构Mount Street判定黑石集团(Blackstone)旗下某款北欧商业地产按揭贷款支持证券(CMBS )构成违约，这笔价值5.6亿美元的资产证券化票据已到期却尚未偿还。资料显示，上述票据的底层资产是芬兰企业Sponda Oy持有的一系列写字楼与商铺，投资组合中的三分之二为办公楼项目，三分之一为商铺，这些资产在2018年被黑石以约18亿欧元收购。

(相关资料图)

黑石是全球最大的另类资产管理公司，也是华尔街最大的商业地产业主，据公司官网，资产管理规模达9750亿美元(约合人民币6.8万亿元)，其旗舰房地产投资信托基金BREIT自2017年成立至今，五年间年化回报率高达12.3%，回报较公开交易的REITs高出两倍以上。

无独有偶，全球债券基金巨头太平洋投资管理有限公司(PIMCO)旗下房地产信托基金也于近期被爆拖欠17亿美元贷款，成为疫情以来美国最大的写字楼违约事件，相关资产为位于旧金山、纽约、波士顿和泽西市等地的七个办公楼项目。

欧美央行激进加息令商业地产市场持续低迷，叠加疫情暴发之后远程办公模式的兴起，商业地产经历的行业阵痛尤为显著。

去年11月30日，评级机构惠誉就曾预期上述黑石CMBS将会违约，并下调了相关资产的评级。在发送给第一财经记者的报告中，惠誉写道：“宏观经济前景疲弱，资本市场缺乏对次级质量非流动性资产的投资兴趣，此外，混合办公趋势也减少了潜在租户对写字楼的需求。”

远程办公兴起，写字楼空置率飙升

2020年初疫情突袭欧美时，只有少数学者认为，在感染高峰过后远程办公模式仍会长期存在。然而统计显示，三年过去了，仍有超过四分之一的美国受雇人士选择多数时间居家工作。

国际房地产顾问公司戴德梁行(Cushman &Wakefield )预计，远程办公或混合办公趋势将令美国写字楼空置率飙升至创纪录水平。据该机构2月22日发布的一份报告，在疫情前的2019年，全美写字楼空置率约为12%，预计至2030年，该指标将飙升至18%，届时，高达3.3亿平方英尺的办公区域可能会遭到空置，另有7.4亿平方英尺将因自然 因素而被闲置，这就意味着，未来七年内将产生逾10亿平方英尺的闲置办公空间。

美国房地产投资平台未来地产CEO况麦克告诉第一财经记者：“后疫情时期灵活办公成为常态，一些大公司允许员工永久居家工作，企业不再像疫情前那样需要大量办公空间，导致写字楼签约量减少。”

惠誉评级北美企业评级董事西西利亚诺(Peter Siciliano)在接受第一财经记者采访时也表示：“整体而言，目前写字楼的潜在需求呈现疲弱态势，入住率可能还会降低，租金增长将较过去几年放缓。”

不过他也表示，未来会否发生更多商业地产项目违约仍然有待观察。“展望未来，如何应对就业市场恶化，以及员工重返办公室的趋势，这些将成为商业地产行业发展的关键。”西西利亚诺说。

况麦克和西西利亚诺均认为，商业地产细分领域表现分化。况麦克称，办公楼项目尤为受创，其次是商铺，预期上述两个板块不会很快回暖，不过仓储类型的商业地产自疫情以来一直表现强劲。西西利亚诺表示，最近几个季度纽约写字楼租赁活动相对活跃，那些持有优质地产项目的REITs将能受惠，也更能抗跌。

科技行业收缩冲击商业地产

多年来，科技行业是推动写字楼需求增长的主要动力。科技巨头曾于2020～2021年期间尝试抄底商用租赁市场，包括谷歌、亚马逊和Meta在内的科技大厂均在全美各地大举扩大办公面积。

然而，随着经济前景恶化，作为远程办公的最早倡导者之一，科技行业被迫重新评估扩张计划，转售写字楼也成“降本增效”的手段。去年四季度，伴随着Meta史上最大规模裁员，该公司也决定缩小办公空间，不再续租纽约两处豪华地段的办公室；亚马逊更早采取行动，于去年7月宣布暂停全美六栋新办公楼的建设施工，负责该公司全球办公场地和设施事务的副总裁施特勒(John Schoettler)表示，“疫情已经彻底改变了人类的工作方式，亚马逊的办公楼属于长期投资，希望确保办公楼的设计能够符合亚马逊员工在未来的办公需求。”

西西利亚诺表示，“曾经，Meta等科技巨头的企业园区占地面积巨大，而现在，某种程度而言，科技公司一致认为需要减少办公空间，这可能会影响各地的租金水平和入住率。”不过他也表示，科技公司偏好的变化未必会影响其他行业对办公空间的需求，会否引发更广泛的商业地产收缩还需时间才能得到确定。

无论如何，通胀高企和利率飙升已经重创商业地产市场。据分析机构Green Street6日发布的最新数据，至今年2月，美国商业地产整体价格较2022年3月时的峰值已经下滑15%。

沃顿地产顾问公司(Wharton Property Advisors)CEO科尔普-哈珀(Ruth Colp-Haber)坦言：“对业主而言，这是极其艰难的时期。地产经营成本全线上涨，建筑成本和劳动力成本正在上升。只要打开门做生意，都会产生日常成本，同时在收入方面，租金正在下降。”

巴克莱银行CMBS策略师奥弗比(Lea Overby)表示，由于通胀居高不下且失业率处于低位，美联储可能不得不继续加息，并在更长时间维持高利率。 “如果经济衰退风险加剧，商业地产市场将面临更艰难处境。”